Краткое руководство для иностранцев, желающих купить недвижимость в США

коммерческая недвижимость сшаФинансовый кризис медленно, но верно сходит на "нет", крепнут надежды на окончательное выздоровление мировой экономики. Тем временем иностранные покупатели и инвесторы вновь начинают борьбу за наиболее выгодные предложения на рынке недвижимости. Хотя до полного порядка на рынке жилья еще далеко, но положительная динамика уже очевидна, и многие иностранцы уже понимают, что американская недвижимость США продается сегодня по сниженным ценам. К тому же доллар беспрецедентно слаб за последние годы, и потому многие покупатели стремятся провернуть сделки с жилой и коммерческой недвижимостью именно в Америке. Иностранные покупатели, однако, должны с особой тщательностью планировать процесс приобретения жилья, учитывая тонкости в налоговом законодательстве и сфере юстиции, специфику перевода средств и множество других факторов. Обдумать следует многое, остановимся лишь на нескольких ключевых моментах.

Документируйте каждый шаг.
Перед тем, как переводить в США хотя бы доллар, убедитесь, что можете подтвердить источники получения Ваших средств. Информация обо всех переводах на сумму более 10 тысяч долларов, включая деньги, которые Вы перечислите на покупку своего дома, поступает в органы государственной власти. Поэтому, когда представители данных федеральных ведомств зададут Вам соответствующие вопросы, Вы должны быть уверены в том, что сможете подтвердить, что данные средства получены законным путем. Согласно Закону о борьбе с терроризмом в США от 2001 года и Акту о контроле за отмыванием денег от 1986 года, компании, занятые размещением средств в депозитарии или же посредством ценных бумаг, брокеры и банки обязаны сообщать властям обо всех крупных банковских вкладах или операциях на сумму свыше 10 тысяч долларов. Убедитесь, что у Вас есть все документы, подтверждающие источники дохода, уплату налогов за рубежом, выписки из Вашего банковского счета и счета для инвестиционных операций,- иными словами, соблюдите все формальности.

В кредит или всю сумму сразу?
Предполагаете, что сможете собрать сразу всю сумму? Тогда Вы гарантированно получите большие скидки от продавцов во многих регионах страны. Имея всю сумму на руках, Вы сможете очень быстро оформить сделку, что как раз и предпочитают некоторые продавцы. Тем не менее, не лишней перед покупкой будет консультация со специалистом в области инвестирования в недвижимость, поскольку иногда покупка в кредит будет более выгодной с экономической точки зрения, например она позволит повысить прибыль от инвестиций или же распределить риски между несколькими объектами.

Если Вы намереваетесь получить кредит на приобретение недвижимости в Соединенных Штатах, приготовьтесь к целому ряду проблем. В наше время даже коренным американцам сложно получить кредит на покупку недвижимости, что уж говорить об иностранцах. Лишь малая часть финансовых организаций будет готова дать Вам взаймы, при этом они потребуют солидный первый взнос (минимум 30% или даже больше), а также подтверждение источников Вашего дохода на Родине. Даже если у Вас есть рабочая виза и Вы обзавелись в США кредитной историей, процент по кредиту будет не меньше 3,5% годовых, для банка Вы все равно проходили бы как «нерезидент».

Если Вам удалось договориться в отечественном или иностранном банке о предоставлении кредита, чтобы иметь всю сумму на руках при заключении сделки в США, следует удостовериться о наличии всех соответствующих бумаг об источниках получения Вами денежных средств.

Наряду с названными существуют еще многочисленные частные заемщики, которые вне зависимости от Вашего иммиграционного статуса с готовностью ссудят до 65% от необходимой суммы за 9-12% годовых. Даже если Вы намерены купить коммерческую недвижимость, поскольку частные кредиторы принимают решение о выдаче средств, в первую очередь, исходя из оценочной стоимости объекта, а не возможностей заемщика.

Контролируйте свои активы.
В США существует много вариантов закрепления права собственности: например, за физическим лицом, корпорацией (национальной или зарубежной), акционерным обществом с ограниченной ответственностью, товариществом, трастовым или пенсионным фондом, а также ряд других. Каждая разновидности имеет свои преимущества и недостатки, прежде всего, когда речь заходит о налогообложении дохода, полученного от сдачи Вашей собственности внаем, или о переходе собственности к связанным или не связанным сторонам, или об имущественном планировании или о многих других случаях. ЗАБЛАГОВРЕМЕННО проконсультируйтесь со сведущим консультантом по вопросам международного налогообложения, еще до покупки узнайте об имеющихся для Вас возможностях управления собственностью.

Инвестируя в недвижимость, нужно быть очень практичным. Тщательно продумать все детали еще до покупки своего первого объекта. Сложно управлять фирмой, занятой арендой, если не видеть происходящего своими глазами. Работая с множеством инвесторов и владея большим количеством сдаваемого в аренду имущества, я лично могу рассказать множество леденящих душу историй о компаниях, специализирующихся на управлении собственностью, которые вытягивают деньги из инвесторов из других регионов. К примеру, они сдают объекты, сообщая собственнику, что те пустуют, завышают счета на ремонтные работы и тому подобное. Как вы будете контролировать использование собственности в США, находясь далеко от нее, например, в России или Индии?

Сперва спланируйте пути к отступлению.
Намереваетесь выгодно перепродать объект? Через сколько времени? Начисляются ли налоги на счет, где Вы будете хранить полученную прибыль? Будете ли выводить деньги из страны? Если Вы собираетесь перепродать свое имущество с тем, чтобы вложить полученные средства в другую собственность на территории США? Ознакомьтесь с правилом 1031 о свободном от налога обмене Кодекса налоговых правил США, которое позволяет Вам на протяжении долгих лет или даже десятилетий концентрировать в своих руках имущество и торговать им без удержания подоходного налога на приращенный капитал, таким образом, не выплачивая ни копейки налогов, собственник получает своего рода кредит от государства, который возвращает, изымет деньги из финансового учреждения. Это прекрасный инструмент для опытных инвесторов, который может сделать Вас очень богатым, но опять-таки для этого нужно будет посоветоваться со знающими людьми и тщательно продумать свои действия на несколько шагов вперед.

Тем не менее, даже будучи иностранным продавцом недвижимости, Вы обязаны выплатить все налоги от сделки, вне зависимости от того, была ли получена прибыль или нет. В том числе это касается отчислений по FIRPTA- акту об инвестировании иностранцами средств в недвижимость США, обязывающему их выплачивать в бюджет до 10% от суммы сделки. В Калифорнии размер налога на недвижимость, в которой не проживает ее владелец, составит 3,33%. Возможность сократить расходы на уплату налогов существует, но о ней нужно будет узнавать отдельно, у опытного консультанта по данным вопросам.

Замечания по получению визы.
Хотелось бы сразу же уладить одно из недоразумений, с которым часто приходится сталкиваться при работе с иностранными покупателями недвижимости. Ошибочно думать, что наличие собственности в США поспособствует автоматическому получению американской визы. Можно быть владельцем собственности на сумму в 10 миллионов долларов, но получать отказы на въезд в США. Поэтому перед покупкой недвижимости в Соединенных Штатах следует сперва позаботиться о том, чтобы визовая история была чистой. Лишь затем принимать конкретные решения и действовать.

И НИКОГДА НЕ ПОКУПАЙТЕ СОБСТВЕННОСТЬ, ПОКА НЕ УВИДЕЛИ ЕЕ СВОИМИ ГЛАЗАМИ!!!

Зачем Вам нужна эта сделка?
В конце концов, спросите себя: зачем нужно инвестировать в недвижимость в США? Причина в получении визы, в погоне за длинным рублем или в ожидании дальнейшего роста цен, или в том, что Вы хотите, чтобы Соединенные Штаты стали Вашим домом? Если основными причинами являются получение визы или инвестиционный потенциал, можно предложить несколько альтернативных вариантов, которые обеспечат Вам аналогичную прибыль или же возможность получения визы для инвесторов, например, EB-5 (необходимый уровень инвестиций в экономику США - от 1 млн. дол.), "RegionalCenters" (от 500 тыс. дол.), визы E-2 для мелких инвесторов (инвестиции от 200 тыс. дол.), и так далее. Или же Вы можете совместить несколько подходов, опираясь на собственные возможности и размер капитала.

ИТАК.
Инвестирование в недвижимость в США должно стать результатом долгого тщательного планирования. Как говорится, семь раз отмерь, один - отрежь. Гораздо проще избежать дорогостоящих ошибок до того, как Вы начнете игру на этом полном риска рынке, чем тратить время и деньги, исправляя огрехи непродуманной стратегии. Удачных инвестиций!
 
Bakler.net