Процедура покупки недвижимости в США

 

Процедура покупки недвижимости в США

Согласно законодательству Соединенных Штатов, иностранные граждане имеют возможность приобретать жилую или коммерческую недвижимость на территории США. При этом нерезидентам США не требуется никакого особого разрешения на покупку недвижимости в Штатах.
 

Начало покупки недвижимости в США

Покупка недвижимости в США начинается с предварительного выбора интересующего объекта. В настоящее время имеются большие возможности выбора, благодаря тематическим выставкам, а также информации, предоставляемой печатными изданиями и интернетом. 
 
На следующем этапе важно найти риэлтора (брокера), который будет непосредственно заниматься сделкой купли-продажи. Специалиста можно выбрать или в России, или в США. В обязанности риэлтора входит выяснение у клиента требований к недвижимости, определение бюджета и срока сделки. После этого клиент, при желании, может быть приглашен в ознакомительный тур в США для осмотра интересующих его объектов недвижимости.
 
Длительность ознакомительного тура составляет несколько дней. Стоимость тура обходится покупателю в 1-3 тыс. долларов. Если по завершении тура покупатель совершает сделку, то все затраты на тур могут быть включены в стоимость приобретаемой им недвижимости. Тем не менее, возможное возмещение затрат на тур зависит от стоимости самого приобретения. Если недвижимость стоит порядка 1 млн. долларов и выше, то при покупке такой недвижимости покупателю, вероятно, возместят даже стоимость авиа-перелета.
 
Можно и не прибегать к услугам риэлтора, покупая недвижимость в США. В этом случае сделка проводится напрямую с продавцом. Однако, нерезидентам США желательно все же иметь посредника при покупке иностранной недвижимости, поскольку это максимально обезопасит процедуру сделки. Между покупателем и риэлтором подписывается договор об оказании последним услуг в поиске и приобретении недвижимости. При этом все расходы по ознакомительному туру заблаговременно вносятся в специальный договор.
 

Заключение договора купли-продажи

В целом процесс покупки недвижимости в США длится около 30-45 дней. Когда объект недвижимости уже выбран, риэлтор готовит предложение о цене. Это типовой договор, который составляют риэлторские ассоциации штата.
 
Интересы продавца и покупателя максимально защищены документом на покупку недвижимости в США. Брокер заполняет необходимые бумаги, которые подписывает покупатель. После этого бумаги отправляются продавцу. В случае принятия предложения о цене, стороны в присутствии риэлтора заключают договор купли-продажи недвижимости в США, или контракт (Real Estate Purchase contract).
 
Обязательным участником сделки является специализированное агентство – титульная компания (Title Company). При непосредственном участии этой компании осуществляется контроль сделки, проверка и заверение необходимых документов. В то же время, покупатель должен внести задаток, размер которого равняется 1-5% от стоимости покупаемого объекта недвижимости. Титульная компания также занимается хранением депозита.
 
Если покупка недвижимости в США осуществляется в кредит, то покупатель на этом этапе должен подать в банк свое заявление и все необходимые документы. Если банк согласен выдать ипотеку, то он отправляет покупателю недвижимости специальный документ ( Commitment Letter ). Этот документ удостоверяет согласие банка выдать ипотечный кредит в размере конкретной суммы на приобретение конкретного объекта недвижимости США. Вместе с этим, риэлтором или титульной компанией производится полный расчет по затратам, относящимся к покупке недвижимости в США.
 
Одновременно с этим выполняют проверку юридического состояния объекта недвижимости (Title Search). Смысл процедуры состоит в том, чтобы определить, насколько возможна продажа этой недвижимости в США. К примеру, риэлтор выясняет, нет ли у продавца недвижимости каких-либо задолженностей или невыполненных обязательств по ипотеке.
 
Затраты на проверку включаются в сумму общих расходов по закрытию сделки. Параллельно с этим титульная компания оформляет договор обязательного страхования недвижимости в США, после чего покупатель получает страховой полис на титул на недвижимость в США (Title insurance).

Кроме этого, на данном этапе лицензированный специалист может осуществить проверку состояния недвижимости в США (Physical Inspection). Эта процедура не является обязательной, но желательно все же ее выполнить. Проверка позволяет выявить возможные дефекты в конструкции здания, а также определить состояние электропроводки, сантехники и коммуникаций. Стоимость проверки составляет около 250-500 долларов. Помимо этого, не помешает инспекция наличия термитов и прочих древоточащих насекомых.
 
Если же речь идет о приобретении земельного участка, то в данном случае страховки и инспекции не потребуются. Как считают сами риэлторы – приобрести землю проще всего.
 
После того, как оплата за недвижимость в США поступит в титульную компанию (либо это будут документы о получении кредита), то покупатель получит дид (deed) – документ, удостоверяющий его право собственности на объект недвижимости США.
 
Во многих штатах необходимо зарегистрировать дид в окружном суде, чтобы получить право собственности на недвижимость. Этим занимается титульная компания.


Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США

Заключая договор купли-продажи, покупатель и продавец решают между собой, кто и какие понесет расходы. Обычно покупателем оплачиваются так называемые расходы при покупке (ClosingCosts), размер которых составляет 1-2% от общей стоимости покупаемого объекта недвижимости. Сюда входят служебные и реестровые пошлины, а также общее страхование недвижимости в США.
 
Услуги титульной компании составляют порядка 500 долларов. Услуги риэлтора стоят 6%, но они чаще всего не оплачиваются покупателем, т.к. входят в стоимость недвижимости. Налог на передачу прав собственности равняется 0,01-2% от суммы сделки и оплачивается, как правило, продавцом.
 
При желании покупатель может оформить страховку от стихийных бедствий. Она будет стоить покупателю 1-5% от стоимости объекта в год, в зависимости от возможности реальной угрозы (например, затопления) и прочих факторов.


Задать вопрос | Отправить Заявку