Виды продаж недвижимости в США

 

Недвижимость в США. Виды Продаж.

 

Прямая продажа от владельца


В этом случае владелец выставляет объект недвижимости на продажу через своего агента.
 
Преимущества:
  • Возможность купить недвижимость за достаточно короткий период времени. Оформление занимает 2-3 недели, максимум 30 дней.
  • Дополнительное финансирование при прямой продаже не представляет трудностей.
Недостатки:
  • Цена не самая выгодная из всех возможных вариантов.

 

Short Sale (Шорт Сейл)
 

Преимущества:
  • Очень выгодная цена за объект недвижимости.
Недостатки:
  • Сроки рассмотрения предложения банком и оформления необходимых документов занимает от одного до трех месяцев.
  • Многие квартиры продаются только при условии оплаты без кредита. (Cashdeal), или необходимо специальное согласование с банком. Ставки банка по кредиту на квартиры, которые продаются по ShortSale(Шорт Сейл), как правило, в 2 раза выше стандартных ставок.
  • Состояние квартир часто не самое лучшее, поскольку бывшие жильцы были выселены из них по решению суда.

 

Foreclosure (Форекложе)
 

Банк забрал квартиру за неуплату. Собственником квартиры является банк.

Преимущества:
  • Квартира является собственностью банка и освобождена от разного рода претензий. Это прямая продажа квартиры от банка.
  • Сделка купли-продажи осуществляется быстрее, чем при ShortSale(Шорт Сейл).
Недостатки: 
  • На согласование банком стоимости продажи потребуется значительное время. В течение 2-3 месяцев банк будет собирать все предложения, чтобы затем выбрать из них самое выгодное по цене.
  • В большинстве случаев по продаже таких квартир, банк рассматривает только предложения по оплате без использования кредита (Cashdeal). В противном случае потребуется особое согласование с банком. Как правило, ставки банка по кредиту на квартиры, которые продаются по Foreclosure(Форекложе), выше стандартных ставок в два раза.
  • Состояние квартир часто не самое лучшее, т.к. люди съезжали оттуда по решению суда. Клиент должен быть готов к тому, что потребуется ремонт.
  • Торговля с продавцом в устной форме невозможна. 


 Auction (Аукцион)


 Преимущества:
  • Низкие цены
  • Квартира является собственностью банка и освобождена от разного рода претензий. Это прямая продажа квартиры от банка.
  • Сделки заключаются в очень короткие сроки, вплоть до нескольких дней после завершения аукциона.
Недостатки:
  • На аукционе продают не самые лучшие варианты объектов недвижимости. Здесь банки выставляют на продажу те квартиры, которые им не удалось продать другими способами.
  • Клиент должен быть готов к тому, что потребуется ремонт.

 

Документы и Контракты

Известно, что процесс покупки или продажи недвижимости в США происходит при участии посредников (брокеров), которые являются представителями интересов покупателя и продавца.
 
Во время первой встречи брокера продавца и клиента между ними заключается договор на продажу недвижимости. В большинстве случаев этот документ является контрактом на эксклюзивное право на продажу (Exclusive Right to Sell).
 
Следующим видом договора, заключаемого между брокером и продавцом недвижимости, может быть контракт на эксклюзивное представительство (Exclusive Agency). В контракте сказано, что в том случае, если продавец находит покупателя без участия своего брокера, то он не обязан выплачивать брокеру комиссионные.
 
Еще одним видом договора является открытый контракт (Open Contract). Он подразумевает возможность продавца заключать договор одновременно с несколькими брокерами. Комиссионные достаются тому брокеру, который сумеет продать объект. Тем не менее, открытый контракт менее популярен, т.к. согласно существующим правилам, он не позволяет каждому брокеру поместить информацию по продаже объекта в единой компьютерной базе данных (Multiple Listing Service – MLS).
 
Между брокером покупателя и его клиентом заключается специальный контракт. В нем оговариваются пожелания покупателя относительно того, какую конкретно недвижимость в США он хотел бы приобрести: населенные пункты, где будет проводиться поиск; тип объекта недвижимости (квартира, участок земли или дом в США); время действия контракта и процент комиссии.
 
В Соединенных Штатах законодательно установлено следующее требование: если покупатель, в течение срока действия контракта между ним и брокером, приобретет оговоренный сторонами тип недвижимости в городе, также согласованном сторонами, но воспользовавшись при этом услугами другого брокера, это обяжет его заплатить прежнему брокеру (с которым у покупателя контракт) все комиссионные.
 
Зачастую брокер покупателя может получить комиссионные и у продавца объекта недвижимости, т.к. их сумма уже включена в оценочную стоимость данной недвижимости. В таком случае брокер не сможет получить комиссию вторично от клиента-покупателя.


Задать вопрос | Отправить Заявку